κανονισμός πολυκατοικίας

Ο ταξιδιώτης δημοσιογράφος στο κείμενό του για την αθηναϊκή πολυκατοικία μένει σε ένα πρώτο επίπεδο εντυπώσεων: «Άνθρωποι στρώνουν στα μπαλκόνια για να φάνε, συζητούν μεταξύ τους, ενώ από κάτω τα καφέ είναι γεμάτα με κόσμο και φωτίζουν τους δρόμους. Αυτό, ακριβώς, είναι που κατάφερε η αθηναϊκή πολυκατοικία. Να κρατήσει μια πόλη ζωντανή και να δημιουργήσει μια ατμόσφαιρα η οποία είναι μοναδική στον κόσμο». Ίσως είναι κι αυτός ένας τρόπος με τον οποίο μας βλέπουν οι ξένοι επισκέπτες. Μέσα από το πρίσμα μιας νοσταλγίας για τη χαμένη αθωότητα της νεωτερικότητας.

(απόσπασμα από το άρθρο Bloomberg)

Για όλους εμάς τους επαγγελματίες στη διαχείριση των πολυκατοικιών, αποτελεί βραβείο η αρθρογραφία σχετικά με τη ζωή στις πολυκατοικίες. Αρθρογραφία αποτυπωμένη με μία πιο ρομαντική διάθεση, που όμως αποτυπώνει την πραγματικότητα που δεν βλέπουμε.

Πολυκατοικία: όλη η ζωή της πόλης μετρημένη σε συγκεκριμμένα τετραγωνικά

Στο πλαίσιο της δουλειά μας, μας απορροφά η έντονη προσπάθεια για την επίλυση των προβλημάτων των πολυκατοικιών. Επικεντρωνόμαστε στην απόδοση αποτελέσματος στους κατοίκους αυτού του «μικρόκοσμου». Συγκάτοικοι, που  θέλουν να ζουν αρμονικά στην ασφάλεια του διαμερίσματός τους. Ωστόσο, στην πλειοψηφία τους είναι  εμφανής η ανάγκη τους να αναπτύξουν σχέσεις με τους γείτονές τους.

Δείγμα της  κοινωνίας ο μικρόκοσμος της πολυκατοικίας

Στο συγκεκριμένο άρθρο αποτυπώνεται περίτρανα, ο σκοπός δημιουργίας αυτών των συμπλεγμάτων κατοικιών. Ο σκοπός, που δεν είναι άλλος από το να συγκατοικήσουν στα τετραγωνικά ενός οικοπέδου πολλοί περισσότεροι άνθρωποι από αυτούς που θα χωρούσαν εάν στον ίδιο χώρο οικοδομούνταν μία μονοκατοικία αντί για μία πολυκατοικία.  Όμως πέραν του πρακτικού ζητήματος  χώρου, αυτό που πραγματικά πέτυχε ο συγκεκριμένος σχεδιασμός είναι η συγκατοίκηση ανθρώπων από διαφορετικές κοινωνικές διαστρωματώσεις.

Ανάγκη η επανεκκίνηση της πολυκατοικίας

Κατά την έξαρση της ανοικοδόμησης των πολυκατοικιών, ειδικότερα στα αστικά κέντρα, οι  συγκάτοικοι σε αυτό το νέο μοντέλο κατοικίας, μετέφεραν στο εσωτερικό της πολυκατοικίας την «κουλτούρα» της γειτονιάς.  Έτσι όλοι μεταξύ τους γνωρίζονταν. Οι καλημέρες ακούγονταν από παντού. Έπιναν πρωινό καφεδάκι παρέα και γνώριζαν καλά ο ένας τον άλλο. Εννοείται ότι στις γιορτές ήταν όλοι  «προσκεκλημένοι» στο διαμέρισμα που γιόρταζε και ήταν πλήρως φωταγωγημένο , μέσα αλλά και έξω, από το μπαλκόνι του έως την είσοδο της πολυκατοικίας.

Σήμερα αυτός ο σχεδιασμός κατοικίας έχει ξεπεράσει τα 60 χρόνια ζωής και έχει επέλθει η φθορά του χρόνου. Ωστόσο, εμείς οι επαγγελματίες στην εξυπηρέτηση των πολυκατοικιών, διαπιστώνουμε μία “vintage” διάθεση να επανέλθει η συγκατοίκηση στις πολυκατοικίες με την ίδια ρομαντική και καλοπροαίρετη διάθεση,  όπως όταν ξεκίνησε!

Υπάρχει η ανάγκη της επαναφοράς της αριστοκρατικής ομορφιάς αυτών των πολυόροφων, και στην πλειοψηφία τους, καλοσχεδιασμένων κτιρίων (ειδικότερα στο κέντρο της Αθήνας). Υπάρχει η βαθιά επιθυμία των ενοίκων να αποκτήσουν ξανά τα κτήρια την αρχική τους αίγλη.

Η συμβολή των εταιρειών διαχείρισης στην επαναφορά της αρχικής αίγλης των πολυκατοικιών

Εμείς που ασχολούμαστε με την εξυπηρέτηση των πολυκατοικιών, που η δουλειά μας είναι να καλύπτουμε τις ανάγκες των κτηρίων και τα ζητούμενα των ενοίκων, πρέπει να θεωρούμε υποχρέωσή μας  την ουσιαστική συμβολή μας στην «επανεκκίνηση» των κτιρίων. Μια επανεκκίνηση με  όσο το δυνατόν αγαστές σχέσεις μεταξύ των ενοίκων, αλλά και με τη φροντίδα των χώρων της πολυκατοικίας  με τέτοιο τρόπο που να αναδεικνύεται η ομορφιά, η ιστορία και η αίγλη τους.

Για εμάς στην attiC, το ΑΡΙΣΤΑ που δίνει στην «Αθηναϊκή Πολυκατοικία» το “Bloomberg”  είναι  μία μεγάλη ευθύνη και  σκοπός μας είναι  να το διατηρήσουμε, κατά την αναλογία μας  (τουλάχιστον για τα κτήρια που έχουμε την τιμή να έχουμε την ευθύνη τους).

Μαρία Λεβεντέρη
Υπεύθυνη Διαχειρίσεων attic

Με την έναρξη της περιόδου διανομής του πετρελαίου θέρμανσης, η Γενική Γραμματεία Καταναλωτή  ενημερώνει τους καταναλωτές να λάβουν υπόψη τους τις πιο  κάποιες χρήσιμες συμβουλές :

1. Να πραγματοποιούν έρευνα αγοράς πριν προβούν σε παραγγελία πετρελαίου ώστε να επιλέξουν την οικονομικότερη τιμή. Οι καταναλωτές μπορούν να ενημερώνονται για τις τιμές των καυσίμων από το Παρατηρητήριο Υγρών Καυσίμων της Γενικής Γραμματείας Καταναλωτή στην ηλεκτρονική διεύθυνση  www.fuelprices.gr

2. Είναι καλό , πριν την παραλαβή του πετρελαίου θέρμανσης, να έχει πραγματοποιηθεί συντήρηση-ρύθμιση του συστήματος κεντρικής θέρμανσης. Με τον τρόπο αυτό καταναλώνεται λιγότερο πετρέλαιο, επιτυγχάνεται εξοικονόμηση χρημάτων ενώ συμβάλει αποφασιστικά στη δημιουργία καθαρότερου περιβάλλοντος. Ο καταλληλότερος χρόνος για τη συντήρηση της εγκατάστασης είναι αμέσως μετά τη λήξη της περιόδου θέρμανσης (δηλαδή τους μήνες Απρίλιο και Μάιο). Με αυτή την τακτική αφαιρούνται τα κατάλοιπα της καύσης κατά την περίοδο του καλοκαιριού και γίνεται πιο εύκολος ο καθαρισμός της.

3. Κατά την παραλαβή του πετρελαίου πρέπει να τηρούνται όλα τα ενδεδειγμένα μέτρα ασφαλείας  για την αποφυγή ατυχημάτων.

4. Η παραλαβή του πετρελαίου να γίνεται κατά προτίμηση από δύο άτομα, ώστε ο έλεγχος των προμηθευτών να είναι μεγαλύτερος.

5. Το χρώμα του πετρελαίου αποτελεί ένδειξη της ποιότητάς του. Το πετρέλαιο  πρέπει να είναι κόκκινο και διαυγές και όχι θολό.

6. Αυτός που παραλαμβάνει το πετρέλαιο πρέπει να καταγράφει πάντοτε την ποσότητα του πετρελαίου που υπάρχει στη δεξαμενή, τόσο πριν όσο και μετά την παραλαβή, παρουσία του βυτιοφορέα.

7. Κατά την παραλαβή του πετρελαίου καλό είναι να μην εμπιστεύονται μόνο το μετρητή του βυτιοφόρου. Σκόπιμο είναι να χρησιμοποιούν και δικό τους διαγραμμισμένο μέτρο.

8. Αυτός που παραλαμβάνει το πετρέλαιο καλό είναι να γνωρίζει ακριβώς τις διαστάσεις της δεξαμενής. Με αυτό τον τρόπο θα μπορεί να υπολογίσει πόσα λίτρα πετρελαίου αντιστοιχούν σε κάθε εκατοστό ύψους της δεξαμενής. π.χ. αν μια δεξαμενή έχει μήκος 2,0 μέτρα, πλάτος 1,25 μέτρα και ύψος 1 μέτρο, τότε η συνολική χωρητικότητά της είναι 2.5 κυβικά μέτρα (2×1,25×1=2.5 m3) ή 2500 λίτρα. Επομένως, σε κάθε εκατοστό ύψους της δεξαμενής αντιστοιχούν 25 λίτρα (2500:100=25).

9. Να μετρούν την ανύψωση της στάθμης του πετρελαίου μέσα στη δεξαμενή, αφού κατασταλάξει ο αφρός και έχουν παρέλθει 5-6 λεπτά.

10. Η πληρωμή του πετρελαίου πρέπει να γίνεται εφόσον λάβουν το απαραίτητο παραστατικό στοιχείο (απόδειξη). Στο παραστατικό πρέπει να αναγράφεται το ύψος της στάθμης του πετρελαίου στη δεξαμενή πριν και μετά την παραλαβή και όχι μόνο τα λίτρα. Επίσης πρέπει  να υπάρχουν συμπληρωμένα όλα τα απαιτούμενα από το νόμο στοιχεία (όπως ονοματεπώνυμο και διεύθυνση του πελάτη, ΑΦΜ, η ποσότητα του πετρελαίου, το ποσό πληρωμής, η ώρα παράδοσης κ.λ.π.).

11. Επισημαίνεται ότι όλοι οι καταναλωτές πρέπει να ελέγξουν εάν πληρούν τα κριτήρια που θέτει ο νόμος για την παροχή του επιδόματος θέρμανσης.

12. Οι καταναλωτές που δικαιούνται επίδομα θέρμανσης βάσει των κριτηρίων του νόμου, πρέπει να υποβάλουν τη σχετική αίτηση σε ηλεκτρονική φόρμα της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr). Εκεί μπορούν να μπουν με τους κωδικούς του taxisnet και να καταχωρίσουν τα στοιχεία της απόδειξης που θα εκδώσει ο πρατηριούχος και τον αριθμό ενός τραπεζικού λογαριασμού τους, προκειμένου να πιστωθεί το ποσό του επιδόματος βάσει των προβλεπόμενων διαδικασιών.

Οι καταναλωτές μπορούν να υποβάλλουν ερωτήματα και καταγγελίες στη Γενική Γραμματεία Καταναλωτή, μέσω της ιστοσελίδας www.1520.gov.gr και μέσω της Γραμμής Καταναλωτή 1520.

Κατανομή δαπάνης πετρελαίου σε διαμερίσματα -Γιατί κάποιοι πληρώνουν χωρίς να ανάβουν

Ένα σημαντικό θέμα που δημιουργείται στις πολυκατοικίες είναι το μοίρασμα του κόστους αγοράς πετρελαίου για τη θέρμανση της πολυκατοικίας.

Όπως επισημαίνει ο Γιώργος Πλατής, Μηχανολόγος Μηχανικός, για το θέμα αυτό υπάρχουν ξεκάθαροι κανόνες.

Ο τρόπος υπολογισμού καθορίζεται από νόμο που μπορείτε να βρείτε αναλυτικά στο Τεχνικό Επιμελητήριο της Ελλάδας.

Ας προσπαθήσουμε λοιπόν να εξηγήσουμε απλά όσα αναγράφονται στον κανονισμό. Στη μελέτη θέρμανσης κάθε καινούριας κατοικίας πολλών διαμερισμάτων είναι αναγκαστικό να υπάρχει πίνακας κατανομής δαπανών. Στον πίνακα αυτό αναφέρονται για κάθε ξεχωριστή κατοικία οι αριθμοί e και f.

Ο αριθμός e είναι το ποσοστό των απωλειών κάθε διαμερίσματος ως προς τις συνολικές απώλειες του κτιρίου. Αν, για παράδειγμα, η πολυκατοικία είχε συνολικές απώλειες 100kw και το διαμέρισμα μας 10kw, τότε το e για το διαμέρισμα μας θα ήταν 0,1. Αν αθροίσουμε όλα τα e θα πρέπει να μας δίνουν 1. Το f ονομάζεται συντελεστής παραμένουσας επιβάρυνσης και εκφράζει τα κέρδη που έχει το διαμέρισμα μας όταν έχουμε κλειστή τη θέρμανση, από γειτονικά διαμερίσματα ή σωλήνες που περνάνε από το διαμέρισμα μας, ως προς τις απώλειες μας. Έτσι, ένα διαμέρισμα που είναι στη μέση του κτηρίου έχει μεγαλύτερο όφελος σε σχέση με το ρετιρέ ή κάποιο που βρίσκεται πάνω από την πυλωτή. Για να δούμε τώρα πως υπολογίζουμε το ποσό που πρέπει να πληρώσει ο καθένας. Στην περίπτωση της μη αυτόνομης θέρμανσης, όπου δηλαδή η θέρμανση ανοίγει και κλείνει ταυτόχρονα για όλα τα διαμερίσματα, τα πράγματα είναι απλά. Για κάθε διαμέρισμα πολλαπλασιάζουμε το e με το ποσό που καταναλώθηκε και προκύπτει το ποσό που πρέπει να πληρώσει ο καθένας. Όσο εύκολο όμως είναι να υπολογίσεις το ποσό που αντιστοιχεί στον καθένα, τόσο δύσκολο είναι να βρεις κοινώς αποδεκτές ώρες λειτουργίας. Η πιο κοινή περίπτωση στην ελληνική επικράτεια είναι η αυτόνομη θέρμανση με ωρομετρητές.

Ο καθένας, δηλαδή, ανάβει όποτε θέλει τη θέρμανση, και ένας μετρητής μετράει τις ώρες που είναι αυτή ανοιχτή. Για να υπολογίσουμε τώρα το ποσό που πρέπει να πληρώσει το κάθε διαμέρισμα πρέπει να χρησιμοποιήσουμε τον παρακάτω τύπο: K= {fi * ei + [ (ei * Ωi) / (Σei * Ωi) * (1 – Σ fi * ei) ] } * Π

Όπου Κ το ποσό όπου καλείται να πληρώσει το κάθε διαμέρισμα, Π το συνολικό ποσό που δαπανήθηκε για την αγορά πετρελαίου σε ευρώ, Ωi οι ώρες λειτουργίας και fi, ei, οι χαρακτηριστικοί αριθμοί κάθε διαμερίσματος από τον πίνακα κατανομής δαπανών του Μηχανολόγου.

Θα πρέπει να παρατηρήσουμε ότι ακόμα και στην περίπτωση όπου ένα διαμέρισμα δε χρησιμοποίησε καθόλου την κεντρική θέρμανση, δηλαδή Ωi=0, ακόμα και τότε καλείται να πληρώσει το K = ( fi * ei ) * Π .

Αυτό συμβαίνει διότι ο λέβητας λειτουργεί και στην περίπτωση που όλα τα διαμερίσματα έχουν κλειστούς τους θερμοστάτες, κυκλοφορώντας μια ποσότητα ζεστού νερού στις σωληνώσεις, έτσι ώστε το σύστημα να είναι έτοιμο ανά πάσα στιγμή να αποδώσει. Το όλο πρόβλημα στη διαδικασία αυτή έγκειται στο γεγονός πως οι πίνακες κατανομής δαπανών συντάσσονται πριν την κατασκευή της πολυκατοικίας. Κάθε μετατροπή που μπορεί να πραγματοποιήσει ο εκάστοτε ιδιοκτήτης, όπως για παράδειγμα να βάλει σώμα κάπου όπου δεν υπήρχε ή να τραβήξει μια γραμμή και να συνδέσει τη θέρμανση με το θερμοσίφωνα του, αυξάνει τις θερμίδες που τραβάει χωρίς να αυξάνει τα ποσοστά που πληρώνει. Βάζει δηλαδή όλους τους υπόλοιπους να πληρώνουν την περίσσεια ενέργειας που αυτός καταναλώνει. Κάτι τέτοιο είναι και παράνομο και ανήθικο, και καλό θα είναι να έχουν όλοι το νου τους για τέτοιες περιπτώσεις.

Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας.

Το κείμενο αυτό αποτελεί μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού.

Ο κανονισμός στηρίζεται σε δικαιοπραξία, οι ρυθμίσεις του όμως έχουν κανονιστικό χαρακτήρα και έτσι τελικά ο κανονισμός επέχει θέση νόμου.

Σε γενικές γραμμές ο κανονισμός ρυθμίζει θέματα τα οποία δεν ρυθμίζονται από την νομοθεσία. Αν όμως υπάρχει σύγκρουση κανονισμού – νομοθεσίας είναι ευνόητο ότι υπερισχύει η νομοθεσία.

Επειδή το “δίκαιο” μιάς πολυκατοικίας καταγράφεται στον κανονισμό λειτουργίας και υποχρεώσεων , θα πρέπει να είναι σαφές για όλους τους συνιδιοκτήτες πως η εφαρμογή του εξασφαλίζει την εύρυθμη λειτουργία του κτηρίου.

Τι όρους (ρυθμίσεις)  περιέχει ο Κανονισμός πολυκατοικίας:

O κανονισμός πολυκατοικίας περιέχει ρυθμίσεις και όρους  σχετικά με :
– τα όργανα της κοινωνίας της σχέσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, δηλαδή το διαχειριστή και τη γενική συνέλευση
– τα δικαιώματα στα κοινά μέρη και τις υποχρεώσεις πχ. Συμμετοχή στις δαπάνες, προσδιορισμό των ποσοστών συμμετοχής, απαγορεύσεις και περιορισμούς χρήσης.
– τον τρόπο επίλυσης των διαφορών μεταξύ των ενοίκων.

Ο κανονισμός μια πολυκατοικίας ή μέρος του ή άρθρο του, μπορεί να τροποποιηθεί εφόσον το επιθυμούν οι συνιδιοκτήτες. Αυτό γίνεται με σύγκλιση της Γενικής Συνέλευσης , όπου καταγράφεται η μετατροπή και εν συνεχεία για να οριστικοποιηθεί η τροποποίηση απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη.
Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, όπως π.χ. αυτή του τρόπου υπολογισμού και κατανομής των δαπανών, για την τροποποίηση απαιτείται πλήρης ομοφωνία (1000%).