διαχείριση πολυκατοικίας

Η ανασφάλεια των πολιτών και η χρήση συστημάτων ασφαλείας.

Η αύξηση της εγκληματικότητας  είναι ένα φαινόμενο που μας απασχολεί όλους!  Ειδικά  στα αστικά κέντρα, τα τελευταία χρόνια, έχει ενταθεί το αίσθημα ανασφάλειας των ενοίκων των  πολυκατοικιών. Αυτή η ανασφάλεια αναπόφευκτα προκαλεί  την επιθυμία να προβούν σε ενέργειες που θα τους επιτρέψουν να νιώθουν πιο ασφαλείς. Τα διαμερίσματα θωρακίζονται με πόρτες ασφαλείας, συναγερμούς, σιδερένιες μπάρες κλπ. Όλο και συχνή είναι πλέον και η χρήση συστημάτων βιντεοεπιτήρησης. Ωστόσο η χρήση καμερών  ασφαλείας σε εισόδους πολυκατοικιών και διαμερισμάτων, αντιμετωπίζεται συχνά με αρνητισμό.

Τοποθέτηση καμερών σε εισόδους διαμερισμάτων

Στο σημείο αυτό της ενίσχυσης του αισθήματος ασφάλειας, όταν ειδικά αφορά ενοίκους διαμερισμάτων, υπεισέρχεται το εξής ερώτημα :  πόσο πιθανά παραβιάζεται η ιδιωτικότητα άλλων ενοίκων, όταν αποφασίζει κάποιος ένοικος να τοποθετήσει κάμερα στην είσοδο του διαμερίσματός του?

Λεπτή γραμμή! Δεν είναι εύκολο να διαχωριστεί.

Το ζήτημα της χρήσης συστημάτων βιντεοεπιτήρησης σε συγκροτήματα κατοικιών και πολυκατοικιών για  το σκοπό της προστασίας προσώπων και αγαθών, εγείρει ενστάσεις και αντιδράσεις .

Για το λόγο αυτό στον παρακάτω σύνδεσμο μπορείτε να βρείτε όλες τις λεπτομέρειες οι οποίες διαχωρίζουν την «οικιακή» χρήση συστήματος παρακολούθησης, και τη χρήση για την οποία απαιτείται συναίνεση των ενοίκων, αλλά και ανακοίνωση στην Αρχή Προστασίας Δεδομένων Προσωπικού Χαρακτήρα:

https://www.e-nomothesia.gr/nomikes-plirofories/khresimes-plerophories-gia-ten-topothetese-kameron.html

Όλοι εμείς στο τμήμα Διαχειρίσεων πολυκατοικιών της attiC,  εργαζόμαστε πάντοτε προς τον σκοπό της άρτιας και ολοκληρωμένης ενημέρωσης γύρω από τα θέματα που απασχολούν τους ενοίκους πολυκατοικιών και εμπίπτουν στα καθήκοντα του Διαχειριστή.

Ο Διαχειριστής έχει υποχρέωση να διασφαλίζει το συμφέρον όλου του κτιρίου. Να εφαρμόζει τη νομοθεσία και να φροντίζει να λαμβάνονται αποφάσεις (όπου απαιτείται) οι οποίες θα είναι ευθυγραμμισμένες με τον κανονισμό του κτιρίου  και δεν θα αντίκεινται σε καμία περίπτωση στην ισχύουσα κατά το θέμα,  νομοθεσία.

Εμπιστευθείτε τη Διαχείριση στους ειδικούς, είναι πλέον ανάγκη!

Εάν χρειάζεστε περισσότερες πληροφορίες για θέματα διαχείρισης δείτε εδώ

Ο ταξιδιώτης δημοσιογράφος στο κείμενό του για την αθηναϊκή πολυκατοικία μένει σε ένα πρώτο επίπεδο εντυπώσεων: «Άνθρωποι στρώνουν στα μπαλκόνια για να φάνε, συζητούν μεταξύ τους, ενώ από κάτω τα καφέ είναι γεμάτα με κόσμο και φωτίζουν τους δρόμους. Αυτό, ακριβώς, είναι που κατάφερε η αθηναϊκή πολυκατοικία. Να κρατήσει μια πόλη ζωντανή και να δημιουργήσει μια ατμόσφαιρα η οποία είναι μοναδική στον κόσμο». Ίσως είναι κι αυτός ένας τρόπος με τον οποίο μας βλέπουν οι ξένοι επισκέπτες. Μέσα από το πρίσμα μιας νοσταλγίας για τη χαμένη αθωότητα της νεωτερικότητας.

(απόσπασμα από το άρθρο Bloomberg)

Για όλους εμάς τους επαγγελματίες στη διαχείριση των πολυκατοικιών, αποτελεί βραβείο η αρθρογραφία σχετικά με τη ζωή στις πολυκατοικίες. Αρθρογραφία αποτυπωμένη με μία πιο ρομαντική διάθεση, που όμως αποτυπώνει την πραγματικότητα που δεν βλέπουμε.

Πολυκατοικία: όλη η ζωή της πόλης μετρημένη σε συγκεκριμμένα τετραγωνικά

Στο πλαίσιο της δουλειά μας, μας απορροφά η έντονη προσπάθεια για την επίλυση των προβλημάτων των πολυκατοικιών. Επικεντρωνόμαστε στην απόδοση αποτελέσματος στους κατοίκους αυτού του «μικρόκοσμου». Συγκάτοικοι, που  θέλουν να ζουν αρμονικά στην ασφάλεια του διαμερίσματός τους. Ωστόσο, στην πλειοψηφία τους είναι  εμφανής η ανάγκη τους να αναπτύξουν σχέσεις με τους γείτονές τους.

Δείγμα της  κοινωνίας ο μικρόκοσμος της πολυκατοικίας

Στο συγκεκριμένο άρθρο αποτυπώνεται περίτρανα, ο σκοπός δημιουργίας αυτών των συμπλεγμάτων κατοικιών. Ο σκοπός, που δεν είναι άλλος από το να συγκατοικήσουν στα τετραγωνικά ενός οικοπέδου πολλοί περισσότεροι άνθρωποι από αυτούς που θα χωρούσαν εάν στον ίδιο χώρο οικοδομούνταν μία μονοκατοικία αντί για μία πολυκατοικία.  Όμως πέραν του πρακτικού ζητήματος  χώρου, αυτό που πραγματικά πέτυχε ο συγκεκριμένος σχεδιασμός είναι η συγκατοίκηση ανθρώπων από διαφορετικές κοινωνικές διαστρωματώσεις.

Ανάγκη η επανεκκίνηση της πολυκατοικίας

Κατά την έξαρση της ανοικοδόμησης των πολυκατοικιών, ειδικότερα στα αστικά κέντρα, οι  συγκάτοικοι σε αυτό το νέο μοντέλο κατοικίας, μετέφεραν στο εσωτερικό της πολυκατοικίας την «κουλτούρα» της γειτονιάς.  Έτσι όλοι μεταξύ τους γνωρίζονταν. Οι καλημέρες ακούγονταν από παντού. Έπιναν πρωινό καφεδάκι παρέα και γνώριζαν καλά ο ένας τον άλλο. Εννοείται ότι στις γιορτές ήταν όλοι  «προσκεκλημένοι» στο διαμέρισμα που γιόρταζε και ήταν πλήρως φωταγωγημένο , μέσα αλλά και έξω, από το μπαλκόνι του έως την είσοδο της πολυκατοικίας.

Σήμερα αυτός ο σχεδιασμός κατοικίας έχει ξεπεράσει τα 60 χρόνια ζωής και έχει επέλθει η φθορά του χρόνου. Ωστόσο, εμείς οι επαγγελματίες στην εξυπηρέτηση των πολυκατοικιών, διαπιστώνουμε μία “vintage” διάθεση να επανέλθει η συγκατοίκηση στις πολυκατοικίες με την ίδια ρομαντική και καλοπροαίρετη διάθεση,  όπως όταν ξεκίνησε!

Υπάρχει η ανάγκη της επαναφοράς της αριστοκρατικής ομορφιάς αυτών των πολυόροφων, και στην πλειοψηφία τους, καλοσχεδιασμένων κτιρίων (ειδικότερα στο κέντρο της Αθήνας). Υπάρχει η βαθιά επιθυμία των ενοίκων να αποκτήσουν ξανά τα κτήρια την αρχική τους αίγλη.

Η συμβολή των εταιρειών διαχείρισης στην επαναφορά της αρχικής αίγλης των πολυκατοικιών

Εμείς που ασχολούμαστε με την εξυπηρέτηση των πολυκατοικιών, που η δουλειά μας είναι να καλύπτουμε τις ανάγκες των κτηρίων και τα ζητούμενα των ενοίκων, πρέπει να θεωρούμε υποχρέωσή μας  την ουσιαστική συμβολή μας στην «επανεκκίνηση» των κτιρίων. Μια επανεκκίνηση με  όσο το δυνατόν αγαστές σχέσεις μεταξύ των ενοίκων, αλλά και με τη φροντίδα των χώρων της πολυκατοικίας  με τέτοιο τρόπο που να αναδεικνύεται η ομορφιά, η ιστορία και η αίγλη τους.

Για εμάς στην attiC, το ΑΡΙΣΤΑ που δίνει στην «Αθηναϊκή Πολυκατοικία» το “Bloomberg”  είναι  μία μεγάλη ευθύνη και  σκοπός μας είναι  να το διατηρήσουμε, κατά την αναλογία μας  (τουλάχιστον για τα κτήρια που έχουμε την τιμή να έχουμε την ευθύνη τους).

Μαρία Λεβεντέρη
Υπεύθυνη Διαχειρίσεων attic

Το φυσικό αέριο είναι μια από τις πιο δημοφιλείς λύσεις για τη θέρμανση του σπιτιού, τα τελευταία χρόνια. Είναι πιο οικονομικό από το πετρέλαιο και άλλες συμβατικές πηγές θερμότητας. Είναι αρκετά φιλικό προς το περιβάλλον και πιο ασφαλές από άλλες πηγές θερμότητας.
Για να έχουμε ωστόσο τα μέγιστα οφέλη από την χρήση του φυσικού αερίου, είναι σημαντικός ο έγκαιρος έλεγχος και η σωστή συντήρηση των συσκευών φυσικού αερίου.

Η σωστή τακτική συντήρηση και ο έλεγχος των μηχανημάτων θα μας γλιτώσουν από δυσάρεστες εκπλήξεις και τεράστια προβλήματα σε περίπτωση βαρυχειμωνιάς. Οι συντηρητές συσκευών φυσικού αερίου επισημαίνουν τις βασικές κινήσεις που πρέπει να κάνει ο χρήστης φυσικού αερίου για να αποφύγει πιθανά προβλήματα κατά τη διάρκεια του χειμώνα.

Έλεγχος μόνωσης σωληνώσεων

Πολύ συχνά οι σωληνώσεις του φυσικού αερίου περνούν εξωτερικά του σπιτιού. Αυτό συμβαίνει κυρίως για λόγους αισθητικής. Δεν είναι ωστόσο η καλύτερη επιλογή. Ιδανικά θα πρέπει να τοποθετηθούν εσωτερικά του σπιτιού. Εάν αυτό δεν προτιμηθεί, η καλή μόνωση είναι κάτι παραπάνω από απαραίτητη. Για τις μονάδες φυσικού αερίου που έχουν τοποθετηθεί εξωτερικά, θα πρέπει να γίνεται έλεγχος των μονώσεων. Εάν υπάρχουν φθαρμένα σημεία στις μονώσεις, θα πρέπει να επιδιορθωθούν ή να αντικατασταθούν. Ο λόγος που η μόνωση πρέπει να είναι σε άριστη κατάσταση είναι ότι εάν σταματήσει η κυκλοφορία του νερού στις σωληνώσεις, είναι εύκολο μετά να παγώσουν όλα.

Συντήρηση λέβητα

Η σωστή και τακτική συντήρηση του λέβητα είναι ζωτικής σημασίας για την καλή και αποτελεσματική του λειτουργία. Η ιδανική εποχή είναι στις αρχές της άνοιξης, όταν σταματήσει η θέρμανση.
Ένας λέβητας έχει διάρκεια ζωής περίπου 10 έως το πολύ 15 χρόνια. Είναι σημαντικό και πρέπει όλοι οι καταναλωτές να έχουν υπόψη τους την αντικατάσταση ανά δεκαετία του λέβητα. Το κόστος επισκευής μιας βαριάς βλάβης δεν συμφέρει. Η αντικατάσταση του παλαιού με έναν καινούριο λέβητα είναι πιο ασφαλής και μεσομακροπρόθεσμα πιο συμφέρουσα.

 Όταν η θερμοκρασία πέφτει κάτω απ το μηδέν

Σε περίπτωση παγωνιάς, καλό είναι να λειτουργεί συνεχώς ο λέβητας. Όσο ο λέβητας δουλεύει, το νερό παραμένει καυτό και έτσι δεν θα παγώσουν οι σωληνώσεις. Επίσης καλό θα ήταν , πριν κοιμηθούμε το βράδυ, να αφήνουμε το νερό σε μία βρύση να τρέχει ελάχιστα. Είναι άλλος ένας τρόπος για να μην παγώσουν οι σωληνώσεις με την κυκλοφορία του νερού.

Τι περιλαμβάνει η συντήρηση του συστήματος φυσικού αερίου

Η σωστή λειτουργία μιας εγκατάστασης φυσικού αερίου και η διασφάλιση της μέγιστης απόδοσης του συστήματος προϋποθέτει μια ποιοτική και συστηματική συντήρηση. Είναι σημαντικό η όποια εργασία ελέγχου ή συντήρησης να πραγματοποιείται από εξειδικευμένους τεχνικούς. Οι τεχνικοί επιπλέον, είναι απαραίτητο να τηρούν συγκεκριμένο αρχείο με τα έγγραφα που αφορούν το σύστημά και τις διαδικασίες συντήρησης που έχουν πραγματοποιήσει.

Συχνότητα συντήρησης

Διαδικασίες όπως η συντήρηση των συσκευών φυσικού αερίου, ο καθαρισμός του λέβητα, η ρύθμιση του καυστήρα πρέπει να γίνεται τουλάχιστον 1 φορά το χρόνο.
Ο συγκεκριμένος έλεγχος – συντήρηση πρέπει να περιλαμβάνει επίσης έλεγχο της στεγανότητας της καμινάδας αλλά και γενικότερο έλεγχο της συνολικής εγκατάστασης.
Σημειώνεται ότι σε καμία περίπτωση δεν θα πρέπει οι χρήστες να παρεμβαίνουν στο σύστημα του φυσικού αερίου, ακόμη κι εάν πρόκειται για επιδιορθώσεις οι οποίες ενδεχομένως να φαίνονται «εύκολες». Κάθε είδους παρέμβαση ή έλεγχος πρέπει να γίνεται είτε από τον εγκαταστάτη του συστήματος είτε από εξειδικευμένους και αδειοδοτημένους υδραυλικούς και τεχνικούς καυστήρων.

Με τη σωστή συντήρηση των εσωτερικών εγκαταστάσεων, εκτός από ασφάλεια, εξασφαλίζεται και η βελτίωση της απόδοσης και κατ’ επέκταση εξοικονόμηση ενέργειας.
Τέλος, προτείνεται σε όσους θέλουν να απαλλαγούν από την υποχρέωση να θυμούνται την ημερομηνία της τελευταίας συντήρησης, να συνάψουν συμβόλαιο τακτικής συντήρησης με την εταιρία που έχει κάνει την εγκατάσταση του συστήματος. Έτσι η διαδικασία «αυτοματοποιείται» κάθε χρόνο χωρίς ενδεχόμενα προβλήματα στην ασφάλεια της εγκατάστασής μας επειδή απλά μας διέφυγε.

Συμβουλές για την ασφάλεια του λεβητοστασίου

• Το δωμάτιο του λεβητοστασίου πρέπει να διατηρείτε καθαρό από εύφλεκτα υλικά.Δεν πρέπει να το μετατρέπουμε σε αποθήκη.
• Η πόρτα του λεβητοστασίου πρέπει να παραμένει πάντα κλειστή. Ασφαλίστε το λεβητοστάσιο σας τοποθετώντας μηχανισμό επανάκλισης.
• Τα ανοίγματα αερισμού πρέπει να διατηρούνται πάντα ανοιχτά και οι θυρίδες των περσίδων πρέπει να παραμένουν πάντα ανοιχτές και καθαρές από σκουπίδια.
• Μην απενεργοποιείτε ανιχνευτές και άλλα συστήματα ασφαλείας της εγκατάστασης.
• Αλλάξτε φθαρμένα σπιράλ καπναγωγών και τοποθετείστε καπέλο στην κεντρική καπνοδόχο.
• Αλλάξτε φθαρμένα καλώδια ρεύματος και καλύψτε γυμνούς πίνακες ρεύματος.
• Καλέστε εξειδικευμένο συνεργείο για συντήρηση και ακολουθείστε τις συμβουλές τους.

Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας.

Το κείμενο αυτό αποτελεί μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού.

Ο κανονισμός στηρίζεται σε δικαιοπραξία, οι ρυθμίσεις του όμως έχουν κανονιστικό χαρακτήρα και έτσι τελικά ο κανονισμός επέχει θέση νόμου.

Σε γενικές γραμμές ο κανονισμός ρυθμίζει θέματα τα οποία δεν ρυθμίζονται από την νομοθεσία. Αν όμως υπάρχει σύγκρουση κανονισμού – νομοθεσίας είναι ευνόητο ότι υπερισχύει η νομοθεσία.

Επειδή το “δίκαιο” μιάς πολυκατοικίας καταγράφεται στον κανονισμό λειτουργίας και υποχρεώσεων , θα πρέπει να είναι σαφές για όλους τους συνιδιοκτήτες πως η εφαρμογή του εξασφαλίζει την εύρυθμη λειτουργία του κτηρίου.

Τι όρους (ρυθμίσεις)  περιέχει ο Κανονισμός πολυκατοικίας:

O κανονισμός πολυκατοικίας περιέχει ρυθμίσεις και όρους  σχετικά με :
– τα όργανα της κοινωνίας της σχέσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, δηλαδή το διαχειριστή και τη γενική συνέλευση
– τα δικαιώματα στα κοινά μέρη και τις υποχρεώσεις πχ. Συμμετοχή στις δαπάνες, προσδιορισμό των ποσοστών συμμετοχής, απαγορεύσεις και περιορισμούς χρήσης.
– τον τρόπο επίλυσης των διαφορών μεταξύ των ενοίκων.

Ο κανονισμός μια πολυκατοικίας ή μέρος του ή άρθρο του, μπορεί να τροποποιηθεί εφόσον το επιθυμούν οι συνιδιοκτήτες. Αυτό γίνεται με σύγκλιση της Γενικής Συνέλευσης , όπου καταγράφεται η μετατροπή και εν συνεχεία για να οριστικοποιηθεί η τροποποίηση απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη.
Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, όπως π.χ. αυτή του τρόπου υπολογισμού και κατανομής των δαπανών, για την τροποποίηση απαιτείται πλήρης ομοφωνία (1000%).

Ανεξόφλητα κοινόχρηστα: το βάσανο του διαχειριστή

Το δύσκολο έργο του διαχειριστή στη συλλογή κοινοχρήστων είναι ένα πραγματικό βάσανο.

Την ανακοίνωση του «απεγνωσμένου» διαχειριστή την βλέπουμε αρχικά με χιουμοριστική διάθεση….

… όμως για να διαβάσουμε πίσω από τις λέξεις και ας μπούμε όλοι στη θέση του ενοίκου που καθυστερεί τα κοινόχρηστα!

Όλοι μας, λίγο ως πολύ, κάνουμε τα έξοδα που αναφέρει η ανακοίνωση!

Εάν κατά την παραγγελία της πίτσας, του απολαυστικού σουβλακίου ή της προσωπικής μας περιποίησης, σκεφτόμασταν «Ωχ! Τα κοινόχρηστα τα πλήρωσα?, μάλλον τα ξέχασα, ας πάω να τα δώσω!» τότε όλες οι πολυκατοικίες θα ήταν ευτυχισμένες, με ΔΕΗ πληρωμένη, θέρμανση σε λειτουργία, ασανσέρ που θα μας μετακινούσε με ασφάλεια…..κ.ο.κ.

Εμείς που έχουμε το περιθώριο για τα «έξτρα» έξοδα, εάν ήμασταν συνεπείς, θα μπορούσαμε με ευκολία να κατανοήσουμε τον διπλανό μας άνεργο, χαμηλοσυνταξιούχο ή αμεα, που πραγματικά δυσκολεύεται στην αποπληρωμή των υποχρεώσεών του, δεν έχει τη δυνατότητα για κανένα «έξτρα» έξοδο, και θα είχε τη ρευστότητα το ταμείο της πολυκατοικίας να τον περιμένει να εξοφλήσει σιγά … σιγά και όπως μπορεί!

Μικρή κοινωνία και η πολυκατοικία με ανάγκες οικονομικές αλλά και σημαντικότερη ανάγκη για αλληλεγγύη και νοιάξιμο για τον συνάνθρωπο!

Ανεξόφλητα κοινόχρηστα: μια συνηθισμένη κατάσταση

Δυστυχώς πλέον τα ανεξόφλητα κοινόχρηστα είναι συνήθως ο κανόνας και όχι η εξαίρεση. Είναι πολλοί οι ιδιοκτήτες ή ένοικοι διαμερισμάτων που είτε αδυνατούν να πληρώσουν είτε απλά παραμελούν την καταβολή των κοινοχρήστων. Έτσι οι διαχειριστές αναγκάζονται να «κυνηγούν» τους οφειλέτες. Για να καλυφθούν οι τρέχουσες ανάγκες τις πολυκατοικίας  αναγκάζονται να  καταφύγουν στους συνεπείς ενοίκους ή στο αποθεματικό της πολυκατοικίας.

Η νομοθεσία για την διεκδίκηση των κοινοχρήστων από τους συνιδιοκτήτες μέσω του διαχειριστή είναι ιδιαίτερα αυστηρή, οπότε μην παραμελείται την τακτική διευθέτησή τους, διαφορετικά ο τελικός λογαριασμός θα είναι δυσβάσταχτος. Οι ιδιοκτήτες που έχετε νοικιασμένα διαμερίσματα, φροντίστε να ενημερώνεστε τακτικά από τον διαχειριστή, ότι ο νοικάρης σας είναι συνεπής με τις πληρωμές του. Τέλος, μην ξεχνάτε ότι το κόστος για τα ανεξόφλητα μηνιάτικα των κοινοχρήστων, επιβαρύνεται και από τους νόμιμους τόκους, αλλά και από την αμοιβή του δικηγόρου που θα αναλάβει την δικαστική διαμάχη, κοκ