Ανεξόφλητα κοινόχρηστα πολυκατοικίας: o μεγάλος μπελάς αλλά και το μεγάλο στοίχημα κάθε διαχειριστή να καταφέρει να τα εισπράξει

Στις μέρες μας πλέον, είναι σύνηθες φαινόμενο ο μεγάλος όγκος ληξιπροθέσμων κοινοχρήστων στις πολυκατοικίες.

Η αιτίες είναι πολλές και η κάθε μια, πιθανά να κρύβει και μία ιστορία πίσω της.

Ας αναφέρουμε μερικά παραδείγματα

Θύμα της κρίσης

Είναι συχνό φαινόμενο, ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές διαμερισμάτων να οφείλουν κοινόχρηστα λόγω μείωσης των εισοδημάτων τους ή λόγω ανεργίας. Στις περιπτώσεις αυτές συνήθως οι οφειλέτες προβαίνουν σε διακανονισμό, διότι μέχρι πρότινος δεν όφειλαν και θέλουν να είναι συνεπείς έναντι των υποχρεώσεών τους, στο μέτρο των δυνατοτήτων τους.

Κλειστά διαμερίσματα ακατοίκητα.

Πολλές φορές ιδιοκτήτες που κατέχουν διαμέρισμα, εσφαλμένα θεωρούν πως εφόσον δεν κατοικείται ή δεν το νοικιάζουν δεν θα πρέπει να καταβάλλουν κοινόχρηστα. Θα πρέπει να σημειώσουμε εδώ ότι κατά το νόμο ο κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι αποκλειστικά ο ίδιος υπεύθυνος για την καταβολή των κοινοχρήστων, ανεξάρτητα από τη χρήση ή μη της ιδιοκτησίας τους.

Αποβιώσας ιδιοκτήτης

Πολλές φορές συγκεντρώνεται όγκος ληξιπροθέσμων κοινοχρήστων, από ιδιοκτήτη που απεβίωσε. Σε τέτοιες περιπτώσεις υπάρχουν καθυστερήσεις μέχρι να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες αποδοχής ή αποποίησης της κληρονομιάς.  Σε περίπτωση αποδοχής της κληρονομιάς, το θέμα εξόφλησης των κοινοχρήστων από τον κληρονόμο, είναι ευκολότερο σε σχέση με την περίπτωση αποποίησης κληρονομιάς, όπου εκεί μπορεί να διαρκέσει αρκετά χρόνια η έρευνα και ο τελικός αποδέκτης του εν λόγω ακινήτου.

Ενοικιαστής που αρνείται να καταβάλει κοινόχρηστα.

Ενοικιαστές που αρνούνται να καταβάλλουν κοινόχρηστα είναι ένα φαινόμενο που για την εξάλειψή του χρειάζεται η συνεργασία του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος.  Εφόσον ο ιδιοκτήτης ενημερωθεί για δυστροπία καταβολής των κοινοχρήστων εκ μέρους ενοικιαστή του, θα πρέπει άμεσα να λάβει μέτρα, διότι τελικός υπόχρεος καταβολής των κοινοχρήστων θα είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης.

Γενικές αντιρρήσεις

Αρκετά συχνό είναι επίσης το φαινόμενο να δηλώνει κάποιος πως δεν καταβάλει κοινόχρηστα για πολλούς και διάφορους λόγους. Οι λόγοι αυτοί, ακόμα και αν έχουν βάση, δεν δικαιολογούν σε καμία περίπτωση την άρνηση καταβολής των κοινοχρήστων.  Για παράδειγμα λέει κάποιος:  «δεν καταβάλω κοινόχρηστα γιατί η καθαρίστρια δεν σκουπίζει τον όροφό μου»….. ‘Όσοι φέρουν τέτοιου είδους αντιρρήσεις θα πρέπει να γνωρίζουν ότι αν θέλουν μπορούν να είναι συνεπείς αντί να υπεκφεύγουν, διότι τα κοινόχρηστα είναι η συγκεντρωτική αποτύπωση και επιμερισμός των εξόδων μιας πολυκατοικίας. Δηλαδή  στο ειδοποιητήριο περιλαμβάνονται και άλλες δαπάνες, πλην της αμφισβητούμενης, όπως ΔΕΗ, Ανελκυστήρας, ΕΥΔΑΠ κ.λπ.. Άρα σε τέτοιες περιπτώσεις ζητά λύση από τον Διαχειριστή και είναι περιττή η απειλή περί μη καταβολής κοινοχρήστων.

Φαινόμενο Ντόμινο

Όλες οι παραπάνω κατηγορίες οδηγούν στην τελευταία κατηγορία ληξιπρόθεσμων κοινοχρήστων. Αυτή που αφορά τους μέχρι πρότινος καλοπληρωτές της πολυκατοικίας. Κάποιοι λοιπόν, από αγανάκτηση σταματούν να πληρώνουν  λέγοντας στο διαχειριστή «μόλις πληρώσουν οι υπόλοιποι, θα πληρώσω και εγώ».  Το φαινόμενο του «ντόμινο» είναι  πολύ επίφοβο και όταν συμβαίνει τα πράγματα στις πολυκατοικίες γίνονται ιδιαιτέρως σοβαρά!

Τι πρέπει να κάνει ο διαχειριστής για να προλαβαίνει καταστάσεις συσσώρευσης οφειλών κοινοχρήστων

Για αυτό ας δούμε τι μπορούμε να κάνουμε για να προλάβουμε τις καταστάσεις και να μπορούν οι πολυκατοικίες να λειτουργούν εύρυθμα:

  • Ο διαχειριστής δεν θα πρέπει να αφήνει τον όγκο των ληξιπροθέσμων κοινοχρήστων να φεύγουν από τον έλεγχο του. Όταν διαπιστώνει αυτόν τον κίνδυνο θα πρέπει να συγκαλέσει άμεσα Γενική Συνέλευση ώστε να ενημερωθούν όλοι οι συνιδιοκτήτες.
  • Κατά τη Γενική Συνέλευση ενημερώνονται όλοι οι παριστάμενοι για το ύψος των οφειλών επώνυμα και λαμβάνουν αποφάσεις σχετικά με την διεκδίκησή τους.

Εδώ θα πρέπει να σημειώσουμε ότι δικαστικώς επιδιώξιμα κοινόχρηστα είναι όσα δεν έχουν υπερβεί την πενταετία.

Για τη δικαστική επιδίωξη των κοινοχρήστων οι δρόμοι που μπορεί να ακολουθήσει η Γενική Συνέλευση είναι

Α. Έκδοση Διαταγής Πληρωμής.  Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να σταλεί εξώδικο στον οφειλέτη προσδιορίζοντας χρονικό περιθώριο συμμόρφωσης στις υποχρεώσεις τους. Στην περίπτωση που δεν ανταποκριθεί, τότε, χωρίς κλήτευσή του,  το Ειρηνοδικείο αποφασίζει για την καταβολή των κοινοχρήστων εντόκως και του επιδικάζει ποσό δικαστικών εξόδων.

Β. Κατάθεση Αγωγής: Για την κατάθεση αγωγής, σύμφωνα με την τελευταία νομοθεσία, προϋπόθεση είναι η προσφυγή σε διαπιστευμένο διαμεσολαβητή. Εάν δεν επέλθει συμφωνία ή δεν προσέλθει ο οφειλέτης, συντάσσεται αντίστοιχο Πρακτικό από τον Διαμεσολαβητή. Με αυτό, μπορεί ο Δικηγόρος να καταθέσει την Τακτική Αγωγή, όπου και σε αυτή την περίπτωση η επιδίκαση των οφειλόμενων ποσών είναι έντοκη.

Εναλλακτικά μέσα ρύθμισης της οφειλής:

  1. Διαμεσολάβηση: Κατά τη διαμεσολάβηση μπορεί να επέλθει συμφωνία μεταξύ του οφειλέτη και της πολυκατοικίας. Σε αυτή την περίπτωση συντάσσεται Πρακτικό συμφωνίας των μερών και τα μέρη εκπροσωπούνται από Δικηγόρο. Τη δαπάνη του Δικηγόρου που εκπροσωπεί την πολυκατοικία την καταβάλλει όλη η συνιδιοκτησία. Την δαπάνη του δικηγόρου του οφειλέτη, την καταβάλει ο ίδιος ο οφειλέτης.
  2. Συμφωνητικό Αναγνώρισης Οφειλής: Υπάρχει η δυνατότητα σύνταξης Συμφωνητικού Αναγνώρισης Οφειλής (από Δικηγόρο, ή εξειδικευμένο επαγγελματία Διαχείρισης Κτιρίων) όπου ο οφειλέτης αναγνωρίσει την μέχρι της υπογραφής του συμφωνητικού, οφειλή του και συναινούν ο ίδιος και η συνιδιοκτησία της πολυκατοικίας (εκπροσωπούμενη από τον Διαχειριστή) για την τμηματική καταβολή των οφειλομένων. Για τη διασφάλιση της συμφωνίας, καλό είναι να υπάρχει η βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής των συμβαλλομένων.  Στην περίπτωση υπογραφής Συμφωνητικού Αναγνώρισης Οφειλής και τμηματικής καταβολής, η πενταετία παραγραφής αρχίζει από την ημερομηνία υπογραφής του συμφωνητικού.  Όποτε σε τέτοια περίπτωση οι μηνιαίες δόσεις των καταβολών, καλό είναι να μην ξεπερνούν τις  εξήντα (60).

Ας δούμε όμως και Πρακτικά τι σημαίνει «δεν καταβάλλω κοινόχρηστα»

Το κάθε κτήριο, κάθε πολυκατοικία είναι η μικρογραφία της οικονομίας ενός νοικοκυριού!

Υπολογίζεις τα έσοδα και ρυθμίζεις τα έξοδα!

Την σταθερότητα στο νοικοκύρεμα των οικονομικών μιας πολυκατοικίας, την προσφέρουν το αποθεματικό ταμείο και κυρίως η συνέπεια στην αποπληρωμή των κοινοχρήστων.

Όταν δεν υπάρχει συνέπεια στην αποπληρωμή των κοινοχρήστων, αυτό σημαίνει ότι το ποσό που δεν καταβάλλεται, «εκταμιεύεται» από το αποθεματικό ταμείο.  Πρακτικά δηλαδή ο κάθε υπόχρεος στην καταβολή των κοινοχρήστων, που δεν τα εξοφλεί, πως βάζει «χέρι» στο ταμείο του «νοικοκυριού» της πολυκατοικίας, δηλαδή στο ταμείο όλων των συνιδιοκτητών!

Τα έξοδα μιας πολυκατοικίας είναι μία έννοια συνολική!  Ελλείψει ταμείου ο διαχειριστής μπαίνει στο δίλημμα: τι να πληρώσω πρώτα? Τη ΔΕΗ, την καθαριότητα, τον συντηρητή του ανελκυστήρα?

Δύσκολα προβλήματα! Συνήθως προτεραιότητα εξόφλησης οι διαχειριστές δίνουν στις ΔΕΚΟ και ζητούν από τους συνεργάτες της πολυκατοικίας (καθαριστές, συντηρητές κ.λπ) κατανόηση και υπομονή!

Τα δύσκολα αυτά προβλήματα πολλαπλασιάζονται φυσικά κατά τη χειμερινή περίοδο με τα έξοδα θέρμανσης.

Όταν δεν καταβάλλονται με συνέπεια τα κοινόχρηστα, μοιραία κάποια στιγμή οι πολυκατοικίες βρίσκονται αντιμέτωπες με τον κίνδυνο αποκοπής παροχών (όπως ΔΕΗ, καθαριότητας, ανελκυστήρα κ.λπ.)

Όλοι οι συνιδιοκτήτες πολυκατοικίας, θα πρέπει να γνωρίζουν ότι οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματά τους ξεκινούν από την Είσοδο της πολυκατοικίας και όχι από την είσοδο του διαμερίσματός τους!

Λεβεντέρη Μαρία
Διαχειριστική Σύμβουλος
attic Building Services